اصطلاحات رایج بازار مسکن کانادا در رابطه با اجاره خانه

هر مهاجری در کانادا برای امرار معاش خود باید به دنبال اجاره یا خرید خانه باشد . برای این امر لازم است تا با اصطلاحات رایج بازار مسکن کانادا در خرید خانه آشنایی کامل پیدا کنید. این اصطلاحات به ما کمک می کند تا بدانیم زمانی که به دنبال خانه و مسکن برای خود هستیم، باید از چه عباراتی استفاده کنیم و یا اینکه عباراتی که در قرار داد خرید خانه و یا اجاره آن در کانادا وجود دارد را بشناسید و با آگاهی کامل در مسیر خرید و اجاره مسکن خود گام بردارید.

1. Sublease یا سابلیز

اگر شما ملکی را به اجاره خود در آورده باشید و قرارداد استیجاری بسته باشید اما تا قبل از پایان مدت قرادادتان بخواهید از آن خانه بلند شوید ، میتوانید قرارداد خود را به فرد دیگری واگذار کنید . یعنی شما به عنوان مستاجر آن خانه این اختیار را دارید که طی یک قرار داد رسمی خانه را به شخص دیگری سپرده و واگذاری کنید . اما این عمل مستاجر باید تا قبل از پایان قرارداد اجاره خانه انجام بپذیرد .

2. دپوزیت یا DEPOSIT

اگر قصد خرید ملک را دارید، بخشی از بیعانه ی خرید است که در زمان موافقت با انجام معامله و امضای قرار داد اولیه طی چک پرداخت می کنید. این مبلغ بعد از خرید قطعی به شما بر گردانده و یا از مبلغ قرار داد کسر خواهد شد. اما اگر بدون دلیل قرار داد را بهم بزنید مبلغ چک به مالک تعلق خواهد گرفت.

ولی اگر قصد اجاره ملکی را دارید، وجه مشخصی است که نزد صاحبخانه به صورت امانت باقی می‌ماند تا در صورتی که به خانه یا تجهیزات خانه آسیبی وارد شد از طریق این ودیعه، خسارات وارد شده را جبران کند. علاوه بر این در صورتی که خسارت وارد شده از مبلغ ودیعه بیشتر باشد شما به عنوان مستاجر موظف هستید که باقی مانده هزینه را نیز پرداخت نمایید. این مبلغ پس از تحویلِ خانه و کلیه تجهیزات آن به صورت تمام و بدون خسارت به شما بازگردانده خواهد شد.

3. Lease یا لیز

نام قراردادی ست که میان مستاجر و موجر برای اجاره خانه بسته میشود . به این قرار داد لیز گفته می شود .

4. مبله یا Furnished

بسیاری از آپارتمان ها و خانه های کانادایی هستند که به صورت مبله اجاره می شوند . واحدهای مبله معمولاً شامل مبل، میز ناهارخوری و تختخواب، یخچال، اجاق گاز و حتی ماشین ظرف‌شویی و ماشین لباس‌شویی هستند.

5. یوتییلیتی یا Utilities

یوتیلیتی یکی از موارد مهمی ست که باید در قرارداد و اجاره نامه ذکر شود. میدانیم که ماهیانه قبض آب و برق و گاز و … برای هر خانه ای می آید . این اصطلاح بدین معنی ست که در قرارداد ذکر شود که مستاجر باید این مبالغ را پرداخت کند یا موجر و صاحب خانه.

در ادامه به برخی دیگر از اصطلاحات رایج در کانادا اشاره خواهیم کرد : 

1. Sold as Is

املاک Sold as Is یا به طور محاوره ای "همانطور که هستند فروخته می شوند" معمولا با تخفیف به فروش می رسند اما هیچ تضمینی برای کیفیت ندارند. همچنین در این املاک، مالک قبل از فروش هیچ تعمیراتی برای خانه انجام نمی دهد و اگر خانه نیاز به تعمیر داشته باشد که معمولا دارد بر عهده مالک جدید خواهد بود.   اگر قصد خرید چنین املاکی را دارید، باید بسیار محتاط و هوشیار باشید زیرا این املاک ریسک بالایی دارند. هرچند خانه نسبت به میانگین قیمت ها ارزان تر است اما اغلب به تعمیرات زیادی نیاز دارد. همچنین ممکن است مالیات خانه پرداخت نشده باشد یا آسیب های جدی داشته باشد.

هرچند به لحاظ قانونی مالک موظف است تمام نکات مربوط به خانه را روشن سازد، اما خریدار هم باید هوشیار بوده و به دقت بررسی کند. در این گونه املاک، حتی اگر خریدار متوجه ایرادی هم بشود خیلی بعید است که مالک قیمت را پایین تر بیاورد. باور اشتباه رایجی که در مورد این خانه ها وجود دارد این است که خریدار پس از بازدید حتی با مشاهده ایرادات باز هم باید پای معامله بیاید؛ در صورتی که اگر خریدار متوجه مسائل جدی در مورد خانه شود می تواند به راحتی از خرید آن صرف نظر کند.

نکاتی برای خرید این نوع املاک

در خرید این نوع املاک باید محتاط بود. هرچند این نوع خانه ها ارزان تر هستند اما معمولا هزینه تعمیرات بالایی دارند و مالک جدید خودش باید هزینه تعمیرات را بپردازد.

هنگام بازدید از خانه، این موارد را حتما بررسی کنید:

• بررسی ساختاری و فنی خانه

• بررسی حشرات و موریانه ها

• تست رادون (گازی سمی که در برخی خانه ها آزاد شده و عامل مهمی در ابتلا به سرطان ریه است)

• بررسی مخازن نفت و گاز

• بررسی دودکش خانه

حتی اگر همه موارد را هم بررسی کنید، باز هم باید مبلغی برای هزینه های تعمیرات غیر قابل پیش بینی کنار بگذارید.

2. Statement of Adjustment

Statement of Adjustment یا بیانیه تعدیل، هزینه هایی است مالک پیش پرداخت کرده و حالا بعد از فروش، خریدار باید به مالک بپردازد. مثلا اگر مالک مالیات یک سال آینده را داده باشد، خریدار باید مبلغ را به او بپردازد. برای این منظور، هزینه هایی که خریدار باید به مالک بپردازد محاسبه شده و از پیش پرداخت کسر می شود.

بیانیه دفتر کل اعتماد

برای محاسبه بیانیه تعدیل از بیانیه دفتر کل اعتماد استفاده می شود. بیانیه دفتر کل اعتماد برای نشان دادن نحوه توزیع و حساب و کتاب هزینه ها هنگام قرارداد به کار می رود. برای خریدار، کل هزینه هایی که باید به مالک بپردازد محاسبه می شود. برای مالک، کل هزینه هایی که پیش پرداخت کرده محاسبه شده و از میزان پولی که خریدار باید بپردازد کسر می شود.

3. DOM (Days on Market)

DOM به تعداد روزهایی که ملکی قبل از به فروش رسیدن یا اجاره شدن در لیست فروش یا اجاره قرار دارد، اطلاق می شود. DOM یک محاسبه آماری برای درک فعالیت املاک و مستغلات در یک منطقه خاص است و تعداد روزهای مابین ورود ملک به لیست فروش و اجاره تا زمان به فروش رسیدن یا اجاره شدن را نشان می دهد. وقتی DOM کاهش یابد به این معناست که بازار املاک رقابتی تر شده و اگر افزایش یابد به معنای راکد شدن بازار است. از این محاسبه آماری می توان برای مقایسه موقعیت و پیش بینی وضعیت آن در آینده استفاده کرد.

هنگام مقایسه دو منطقه می توان از DOM استفاده کرد؛ DOM بالاتر نشان می دهد که خانه های آن منطقه دیرتر به فروش می رسند که این می تواند نشان دهنده شرایط نامطلوب مانند قیمت های بالا، دسترسی بد، مدارس نامطلوب و ... باشد. به همین ترتیب DOM پایین تر نشان می دهد که خانه های آن منطقه زودتر به فروش می رسند و بازار رقابتی تر است. گاهی مشاوران املاک پس از مدتی که ملکی به فروش نرسید یا اجاره نرفت، آن را حذف و سپس مجدد وارد لیست می کنند زیرا DOM بالا می تواند خریداران را دلسرد کند. دوباره وارد لیست کردن موجب تحریف آمار DOM می شود و خریدار نمی تواند درک درستی داشته باشد.  برای حل این مشکل از "روزهای تجمعی در بازار (CDOM)" استفاده می شود.

CDOM همیشه تاریخ اولی که ملکی وارد بازار شده را نشان می دهد، و با حذف و ورود مجدد، از سر گیری نمی شود. برای مثال اگر ملکی در ژانویه وارد بازار فروش شود اما به فروش نرسد از بازار حذف شده و دوباره مدتی بعد مثلا در ماه می وارد بازار می شود. حال اگر این بار پس از دو ماه به فروش برسد، DOM نشان خواهد داد که این ملک به مدت دو ماه در لیست فروش قرار داشته است. اما CDOM نشان خواهد داد که این ملک برای اولین بار 6 ماه پیش وارد بازار شده است.

4. بیمه حق مالکیت

حق مالکیت عنوانی است که توسط وکلا برای نشان دادن مالکیت یک شخص استفاده می شود. زمانی که ملکی را خریداری می کنید، حق مالکیت آن را هم دریافت می کنید و در سامانه ثبت اراضی دولتی ذخیره می شود. حق مالکیت با سند تفاوت دارد. حق مالکیت برای نشان دادن مالکیت یک ملک به کار می رود؛ در حالیکه سند، مدرکی است که این حق مالکیت را به شخص دیگری منتقل می کند. هنگام خرید خانه، سند، حق مالکیت را از مالک به خریدار منتقل خواهد کرد.

در برخی مواقع حق مالکیت به طور کامل به شخص داده نمی شود زیرا شخص ثالثی هم وجود دارد که حقی نسبی بر آن ملک دارد که می تواند به دلیل مالیات های پرداخت نشده، نقص در سامانه ثبت اراضی و یا دلایل دیگر باشد. در این مواقع بیمه حق مالکیت از شما در برابر حق رهن، حق ارتفاق و یا ادعای مالکیت بر ملک شما محافظت خواهد کرد. برخی مثال های معمول از این قرار هستند:

حق رهن: پیمانکار، سازمان مالیاتی و یا وام دهنده ای که پولش پرداخت نشده می تواند ادعای حق رهن کند و بخواهد پول خود را از طریق ملک شما به دست آورد. اگر نمی خواهید مسئول بدهی های مالک قبلی باشید بهتر است بیمه حق مالکیت را دریافت کنید.

خطا ها: ممکن است در روند ثبت حق مالکیت شما خطایی رخ دهد و این کار به درستی انجام نشود. مثلا نام مالک قبلی به اشتباه از سیستم خارج نشود و یا اشتباه املایی در اسم و فامیلی شما رخ دهد.

نقص های حق مالکیت: ممکن است نقص هایی در مورد ملک شما وجود داشته باشند که هنگام خرید متوجه نشده اید. مثلا ممکن است حق ارتفاقی وجود داشته که وارد قرارداد نشده یا مشکلاتی قانونی با همسایه بر سر حدود ملک وجود داشته است.

جعل: جعل حق مالکیت به این معناست که شخصی تظاهر می کند که مالک است و یا اسنادی را جعل می کند.

بیمه حق مالکیت از شما در برابر این مسائل محافظت می کند.

5.تحلیل رقابتی بازار (CMA)

اگر قصد خرید یا فروش خانه در کانادا را دارید، باید با تحلیل رقابتی بازار آشنا باشید. تحلیل رقابتی بازار یا CMA قیمت فعلی ملک را با توجه به املاکی که اخیرا در آن منطقه به فروش رفته اند، تعیین می کند و معمولا به عواملی مانند مساحت، مجاورت، و سال ساخت توجه می شود.

نحوه انجام تحلیل رقابتی بازار

تمام اطلاعات در دسترس در مورد آن ملک را جمع آوری کنید، برای مثال:

• آخرین بار کی به فروش رفته

• به چه قیمتی فروخته شده

• میانگین افزایش قیمت ها در آن منطقه

• نگاهی به معاملات مشابه 12 ماه گذشته بیندازید

هنگام مقایسه باید حتما به آمار املاک مشابه توجه کنید. مثلا اگر قصد خرید آپارتمان دارید، آمار مربوط به خرید و فروش خانه کمکی نخواهد کرد. همچنین معاملات 12 ماه گذشته دیدی کلی و به روز به شما خواهد داد. املاکی که می خواهید بررسی کنید را با توجه به عوامل زیر فیلتر کنید که با حجم زیاد اطلاعات سردرگم نشوید:

• مساحت

• سال ساخت

• نوع ملک

• املاک مشابهی که در حال حاضر در لیست فروش هستند را مقایسه کنید

توجه کنید که با توجه به فیلترهایی که اعمال کردید چه املاک دیگری هم در لیست فروش وجود دارند. به DOM املاک توجه کنید، اگر املاک مشابه خیلی زود به فروش می رسند اما خانه ای که شما در نظر دارید دو ماه در لیست فروش بوده شاید نشان دهنده قیمت بالا و یا مشکلات دیگر باشد. و در پایان تمام اطلاعاتی که گردآوری کردید را کنار هم بگذارید تا به درک جامعی از ملک موردنظر خود برسید.

6. قرارداد نمایندگی خریدار (BRA)

قرارداد نمایندگی خریدار (BRA) قراردادی مکتوب بین شما و مشاور املاک است که رابطه تجاری بین شما را نشان می دهد. این مدرک مهمی است که خدماتی که مشاور املاک ارائه می کند و مواردی که از شما انتظار دارد را نشان می دهد، که شامل موارد زیر می شوند:

• وظایف و مسئولیت های مشاور املاک

• نوع روابط

• محدوده وظایف مشاور املاک

• مسئولیت های خریدار

مزایا:

• به شما اطمینان می دهد که مشاور املاک وظیفه خود را به خوبی انجام خواهد داد

• موجب شفاف سازی وظایف و مسئولیت ها می شود

• بیشتر موارد ذکر شده، قابل مذاکره هستند

معایب:

در صورتی که مشاور املاک را به عنوان نماینده خود انتخاب کنید، اگر در مدت زمان قرارداد ملکی خریداری کنید باید به مشاور املاک حق کمیسیون بدهید و یا با یک مشاور املاک قرارداد BRA تنظیم کنید، دیگر نمی توانید با مشاور دیگری همکاری داشته باشید.

7. حق فروش

اگر شخصی برای خرید خانه وام مسکن گرفته باشد اما پس از مدتی دیگر قسط های خود را نپردازد، وام دهنده می تواند تحت قانون "حق فروش" ملک را به فروش رسانده و پول خود را بردارد. حق فروش با توقیف اموال تفاوت دارد. در توقیف اموال، وام دهنده باید به دادگاه مراجعه کرده و درخواست توقیف اموال شخص را بدهد.

توقیف اموال | حق فروش
فرایند طولانی و زمان بر | فرایند سریع و کوتاه
قرض کننده هیچ سودی از فروش نمی برد | قرض کننده در سود فروش سهیم است
قرض کننده دیگر مسئول میزان وام باقی مانده نیست | قرض دهنده همچنان مسئول بدهی باقی مانده است
در ایالت های کبک، بریتیش کلمبیا، آلبرتا، مانیتوبا، ساسکاچوان و نوا اسکوتیا رایج است. | در ایالت های انتاریو، PEI، نیو برانزویک و نیوفاندلند و لابرادور رایج است